家づくりの為の土地探しを始めると、駅の近くや、急行が停車する駅の周辺など、通勤通学の利便性が良い土地ほど、高額であることがわかってきます。その結果、希望通りの利便性の良い土地を購入してしまうと、建築費が捻出できなくなってしまうことになることがあります。
この場合、利便性には妥協して、不便な地域の土地を選び、土地の価格を抑える方法、または、利便性を優先して、必要最小限の狭小住宅を建てる方法のどちらかで、悩むことになるのではないでしょうか？そこで、もう一つ考えられることは、利便性の良い立地条件にある中古住宅を、購入するという方法です。
中古住宅と聞くと、他人が住んでいた家に住むのは嫌だ、住宅性能が不安、外観、内装、間取りが家族の好みや暮らし方に合わないだろうというような思いを持つ方は少なくないはずです。しかし、購入した中古住宅を、新築同様にできるとしたら、家族に合う家にできるはずです。
中古住宅のメリットとリフォームの費用
利便性の良い立地条件を求める人にとって、中古住宅には、土地選びの希望を叶えやすい、という良さがあります。駅や路線にもよりますが、利便性の良い路線の駅近くに、宅地が売り出されることはほとんどありません。もし売り出されたとしても、高額であることは間違いありません。
一方、古屋付きの宅地の場合、駅に近い利便性の良い場所が、売りに出されていることがあります。首都圏でも、空き家問題は深刻なので、根気よく探していると、希望する立地条件を備えた中古住宅を、探し出せる可能性は高いです。加えて、住宅の築年数が30年を超えている場合、更地の整形地より、低価格で売り出されていることも多いです。
そのような中古住宅付きの土地を購入し、新築のようにリフォームする場合、解体費がかかります。しかし、建築費は、リフォームの方法によっては、新築住宅を購入するより抑えられる場合があります。ただし、住宅の立地条件や、住宅の状態によっては、解体費用が嵩むこともあるので、事前にどの程度の解体費がかかるのかということを、調査しておくことが大切です。
中古住宅を購入して、大規模なリフォームをする予定である場合には、先にリフォームを依頼する施工業者を探し、中古住宅を見つけた時点で、相談するという手順で進めると安全です。
リフォームの費用
新築同様にするリフォームには、主に2つの方法があります。ひとつは、大手ハウスメーカーで採用している方法で、柱や梁などの構造部と、外壁を残して、それ以外は撤去するというリフォームです。もう一つの方法は、柱や梁などの構造部だけを残して、その他はすべて撤去するというリフォームです。
どちらも、リフォーム時には、外観、内装、間取りだけではなく、耐震補強、断熱改修など、住宅性能を向上させる工事も行われますが、違いは、費用と間取りの自由度にあります。
外壁を残すリフォームの方が、骨組みだけ残すリフォームに比較して、費用を抑えられます。ただし、外壁を残すということは、窓の位置を変えたり、窓のサイズを大きくしたりすることはできません。できることは、窓の開閉方法を変えることと、窓を無くす、または窓を小さくすることだけです。
窓の位置やサイズは、間取りに大きな影響を与えます。その為、外壁を残すリフォームは、骨組みだけ残すリフォームに比べて、間取りの自由度が低下しますが、それ以外はすべて新築のように生まれ変わります。中古住宅特有の湿気を含んだ臭気が残ったり、家の中が寒かったり、耐震性が低かったりというような心配は全くありません。
中古住宅購入時の注意点
購入した中古住宅の内装の変更など、小規模なリフォームをするという場合には、チェックしなくてはならないことがたくさんあります。内装や住宅設備機器は、目に見えますが、目に見えない部分である住宅性能については、綿密にチェックする必要があります。
中古住宅には、現在の建築基準法に定められている耐震性能を満たしていない家が多いです。加えて、経年によってシロアリ被害を受けている、雨や水回りからの水漏れなどの水分が構造部に侵入し腐朽しているというような状態になっていることがあります。また、断熱性の低い家がほとんどです。新築時から、断熱対策が不十分だった家もあれば、経年で断熱材が剥がれ落ちてしまっていることもあります。
また、現在では使用が禁じられているシックハウス症候群の原因となるような建材が、内装に使われている住宅もあります。その為、内装だけの小規模なリフォームでは、見た目は整っても、快適な暮らしができる家にするのは難しいです。
しかし、まるごとリフォームの場合は、外観、内装、間取り、耐震性、断熱性をすべて一新するので、どのような状態であっても、快適な家に生まれ変わらせられます。ただ、土地そのものに関しては、リフォームの内容に制限がかかる場合があるので、注意が必要です。
建築工法の違い
現在、国内の木造住宅のほとんどは、在来工法と呼ばれる木造軸組み工法です。柱と梁の構造躯体が家を支える工法なので、構造部だけを残すリフォームに最適です。一方、ハウスメーカーでよく採用されているツーバイフォーやプレハブの住宅は、壁で家を支える構法です。その為、壁を取り壊すことが難しく、まるごとリフォームには向かない工法です。
中古住宅を選ぶ際には、立地条件や、家の大きさ以外に、どの工法で建築された住宅であるかを確認することが大切です。
土地と道路の位置関係
購入しようとしている土地が、2メートル以上道路に接していること、土地が面している道路の幅が4メートル以上あることが基本的な条件です。これは、地震や家事などの際に、緊急車両が通行できるような状態を維持するために定められています。
しかし、土地が面している道路の幅が4メートル以下の場合には、道路の中心から敷地内に家を建てる位置まで、2メートルのセットバックが求められます。したがって、敷地いっぱいに建っている家が建て替えをしようとすると、現在の家より小さな家しか建てられなくなってしまいます。
リフォームの場合、土台のままリフォームすれば、現状の大きさの家にリフォームはできるのですが、増築はできません。中古住宅を内覧した際に、部屋数が足りないから、リフォームで増築しようと検討していても、道路の幅や道都との位置関係によっては、増築ができないこともあるので、注意が必要です。特に、将来的に増築して二世帯住宅にするという予定がある場合には、建て替えができる土地に建つ中古住宅を探すべきです。
また、道路との位置関係や道路の幅に問題がない場合でも、建ぺい率ギリギリまで使って建てられている家の場合も、増築はできません。反対に、高さ制限に関しては、緩和されている部分もあるので、制限内であれば、リフォームで天井を高くする、ロフトを作るなどができます。
リフォームで受けられる補助金
長期優良住宅化リフォーム推進事業では、既存住宅の性能向上や子育てしやすい環境等の整備に資する優良なリフォームを支援する250万円を上限とする補助金を出しています。この補助金は、もともと住んでいた家をリフォームする場合だけではなく、中古住宅を購入してリフォームする場合にも申請できます。
中古住宅購入＋まるごとリフォームは、立地条件が良いにもかかわらず、古屋付きであるために、更地より安い土地を見つけられた場合には、非常に魅力的な家づくりです。まるごとリフォームは、見た目も住宅性能も、リフォーム物件とは信じられないような新築同様に生まれ変わらせるリフォームです。
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