家を建てることを決心し、具体的に家づくり計画を始めてみると、理想の家を実現するには、自分たちの予算を超える資金が必要であるという現実にぶつかることがあります。そういう中で、こだわりの家づくりから、建売住宅や、低価格で建築できる注文住宅など、予算を抑えられる家づくりに切り替える家族も少なくありません。
しかし、中には、予算を抑えられる建売住宅や、ローコスト住宅の中からは自分たち家族の理想の家は見つけられなかったと、家づくりをあきらめてしまう家族もあります。
ただ、家を建てようと決心した年代で、家づくりをあきらめ、それから数年してやっぱり建てたいとなった時には、住宅ローンを定年までに、完済できない年齢になってしまうこともあります。家族の為の理想の家を建てたいが予算が足りないという時には、妥協して予算内の家を建てる、あきらめるという選択肢の他に、中古物件を購入するという方法があります。
「中古物件なんて、リノベーションをしても新築のようにはならないだろう」と思う方もいるでしょう。でもそんなことはありません。スケルトンリフォームとも言われる骨組み以外は全て解体するフルリノベーションなら、新築同様の家が完成します。
近年、駅の近くの利便性の良い地域に空き家が増えているため、中古物件を購入し、リノベーションする家族も増えています。家族の暮らしに合わせた間取り、好みに合った質感の建材、希望する住宅性能の高さなどを全て叶えた上で、新築住宅より価格を抑えられるケースが多いからです。
ただし、購入した中古の家が、再建築不可物件の敷地に立っていた場合、土地の価格が抑えられたとしても、今ある古屋が平屋なのに2階建てにしたいとか、増築して床面積を広げたいというようなことはできません。法的に許可される工事は、あくまでも、現状と同じ床面積と、屋根の高さを変えずにするリフォームです。建築基準法の定める大規模な修繕や模様替えの範囲内でする工事です。
それでも、骨組み以外はすべて解体し、壁、床、屋根を新たに造ります。その結果、新築同様の家にはなりますが、リフォームの費用が新築より嵩んでしまうこともあります。そのような事態を避け、新築住宅より価格を抑えられる家づくりにするため、注意しなくてはならないポイントを押さえておきましょう。
リノベーションの種類による違い
リノベーションには、構造部だけ残してリフォームするフルリノベーションと、構造部と外壁を残してリフォームする内部リノベーションがあります。フルリノベーションと内部リノベーションの特徴はどのように違うのでしょうか？
フルリノベーション
築年数が60年以上というような古い家でも、建物の構造を変えない範囲の工事で新築同様にできるリノベーションです。建物の構造部とは、柱と梁、屋根などの骨組みのことです。
フルリノベーションでできることを確認しておきましょう。
窓の位置とサイズが変えられる
骨組みだけ残すフルリノベーションの場合、壁を壁も取り除くので、窓の位置やサイズが変えられます。窓の位置は、日当たり、風通し、景観、外部からの視線や騒音などに関わる為、暮らしやすさに大きな影響を与えます。築年数が長ければ長いほど、住宅の周辺の環境は変わっている筈です。現在の住宅を取り巻く環境に合わせて、最適な窓を設けられます。
家族に合った間取りにできる
内部の間仕切壁や階段はすべて取り除かれるので、自由な間取りにできます。
耐震性、断熱性などの住宅性能の高さを希望に合わせて選べる
注文住宅を建てる場合と同じように、住宅性能の高さを指定できます。いったん解体するので、土台や基礎がシロアリなどで損傷を受けていた場合には、完璧な補強工事が行われます。また、希望する断熱性能に合わせて、工事が進められるので、高断熱住宅にもできます。
内部リノベーション
構造部と壁を残すリフォームが、内部リノベーションです。比較的築浅の中高住宅であれば、フルリノベーションより、費用を抑えられます。間取り、耐震性や断熱性などの住宅性能は、フルリノベーションと同じように、新築同様にできます。大きな違いは、窓の位置とサイズを変えられないということです。
中古物件購入＋リノベーションが新築より高くなってしまうケースに注意
初めに書きましたが、中古物件購入＋リノベーションで注意しなくてはならないことは、主に敷地の立地条件と住宅自体の状態です。敷地の形状や、道路との位置関係、敷地のある地域によっては、土地価格の相場より、低価格で購入できる土地があります。旗竿地など、道路に面している幅が足りないなどの理由で、法的に再建築が許可されていない物件です。
再建築不可であっても、工事の方法によっては、新築同様にリフォームをすることはできます。ただし、周辺の状況によっては、大型車が入れないため、解体費用が嵩むことがあります。古屋付きの土地を購入してフルリノベーションをする場合、敷地の条件によって土地の価格は抑えられますが、リフォーム費用が嵩むケースもあるので、土地の選び方が非常に重要です。土地を購入＋新築住宅を建築という家づくりより、予算を抑えての家づくりができるケースと、土地を購入＋新築住宅を建築という家づくりより、高額になってしまうケースがあることは、覚えておきましょう。
自宅が敷地の条件によって、建て替えができない場合があります。道路との位置関係、道路に面している幅によって、再建築ができない、または、再建築をする場合には、道路からの距離を取らなくてはならないので、今より家が狭くなってしまうというような状況です。愛着のある家を活かして、暮らしやすい家にしたいという方もたくさんいらっしゃいます。このような場合には、リノベーションが唯一の解決方法です。
一方、新築よりも費用を抑えた家づくりをしたいという理由で、中古物件を購入してリノベーションする場合もあります。このような場合には、中古物件の状態によって、リノベーションの費用が変わってくることに注意が必要です。構造部の劣化が激しい場合、耐震補強に費用が嵩むことがあるからです。また、立地条件によっては、大型車やクレーン車が通行できず、解体や、廃材の搬出、資材の運搬などが手作業となり、費用が嵩んでしまうこともあります。
せっかく、新築より費用を抑えたいと考えて、中古住宅をリノベーションするという方法を選んだとしても、新築より高額になってしまうのであれば、意味がありません。ただ、希望している利便性の良い場所には、土地の空きがなく、中古物件ならある、この場所にどうしても住みたいという希望を持つこともあるかもしれません。そのような場合には、利便性と予算の優先順位を考えなくてはならないでしょう。
中古物件購入＋リノベーションを計画する場合には、中古住宅の住宅自体の状態と、敷地の条件を併せて考え、新築より高額なリノベーションの費用がかかってしまう恐れがあれば、他の物件を探す必要があります。住宅の状態と、敷地の条件が整っている中古物件が見つかれば、快適な暮らしができる家を新築住宅よりも抑えた価格で実現できます。
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